液状化リスクのある土地は売れる？告知義務と失敗しない売却方法を解説

「液状化リスクがある土地は売れないのではないか」と不安に思われるかもしれませんが、結論から言うと、正しい告知と売却方法を選べば売却は十分可能です。実際には「現状のまま売る」「地盤改良して売る」という2つの選択肢があり、土地の条件次第では相場に近い価格での売却も期待できます。この記事では、後々のトラブルを避け、少しでも有利に売却するための判断基準を解説します。

液状化とは？売却にどんな影響が出るのか

まず、なぜ液状化リスクが売却のハードルになるのか、その仕組みと買い手が懸念するポイントを整理しましょう。

液状化現象とは、地震の強い揺れによって地盤が液体のようにドロドロに振る舞う現象のことです。水分を多く含む砂の粒子が揺れでバラバラになり、水に浮いたような状態になることで発生します。

もし液状化が起きると、以下のような被害が発生します。

・地面の亀裂や陥没

・砂と水の噴出（噴砂）

・建物の傾きや沈下

そのため、海や川の埋立地や、昔の川底だった場所などは、安全性を重視する買主から敬遠されやすい傾向にあります。「家が傾くかもしれない」という不安が、購入をためらわせる最大の要因なのです。

▶所沢市で不動産のご相談するなら地域密着の西武ハウジング株式会社へ◀

液状化リスクがある土地は黙って売れる？（告知義務と注意点）

売却時に最も悩むのが「どこまで正直に伝えるべきか」という点ですが、ここは法律が関わる非常に重要なポイントです。

過去に被害があった場合：告知は「義務」

過去に液状化の被害があった土地の場合、売主には告知義務があります。もし事実を隠して売却し、後から発覚した場合は「契約不適合責任」を問われ、契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。

この責任追及には期間の制限がありますが、決して短い期間ではありません。

・通知期限：買主が不適合（欠陥）を知ってから1年以内

・権利の時効：不適合を知ってから5年、または引渡しから10年

被害はないがリスクがある場合：トラブル防止の鍵

一方で、ハザードマップでリスクが指摘されているものの、過去に被害がない場合は法的な告知義務はありません。 しかし、売却後に実際に液状化が発生した場合、たとえ売却時にリスクを認識していなくても、契約不適合責任を問われる可能性があります。そのため、ハザードマップ等でリスクが確認できる場合は、事前に説明し契約書の特約事項に明記したうえで、買主が内容を理解・承諾したことを確認することで、将来のトラブルを防ぐことができます。

なお、リスクがある土地は需要が減るため、売却価格は相場より大幅に下落する可能性があります。場合によっては半値近くになるケースもあるため、価格設定は慎重に行う必要があります。

液状化リスクのある土地はどう売るのが正解？

では、具体的にどのように売ればよいのでしょうか。大きく分けて「そのまま売る」か「対策して売る」かの2つのパターンがあります。

1. そのまま売却する

費用をかけずに、リスクを告知した上で現状のまま売却する方法です。 買い手はつきにくくなり、価格も下がる覚悟が必要ですが、「資金がなく工事ができない」「早く手放したい」という場合には有効です。

2. 地盤改良工事を行ってから売却する

事前に地盤を強化してから売る方法です。 費用はかかりますが、安全性が担保されるため、相場に近い価格で売れる可能性が高まります。

【重要】地盤改良をしない方がいいケースも

 ただし、必ずしも改良工事が正解とは限りません。例えば以下のようなケースでは、費用倒れになる可能性があります。

・周辺の取引事例が極端に少ないエリア

・再建築不可の土地

・買主がアパート用地など独自の用途を想定している場合

こうした土地では、数百万かけて工事をしても売却価格に反映されにくいことがあります。自己判断で工事をする前に、不動産会社へ相談することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

液状化リスクのある土地売却について、よくいただく質問をまとめました。

Q. 液状化リスクがあるだけで、全く売れなくなることはありますか？

A. 売れなくなるわけではありませんが、買い手が見つかるまでに時間がかかったり、価格が下がったりする可能性はあります。

Q. 告知しなかった場合、後から必ず問題になりますか？ 

A. 必ずとは言えませんが、過去に被害があった事実を隠していた場合、契約不適合責任として法的な争いに発展するリスクが非常に高くなります。

Q. 地盤改良は必ず必要ですか？

 A. 必須ではありません。土地の価値やエリアの需要、買主様の意向によっては、現状のまま価格を下げて売却した方が手元に残るお金が多くなる場合もあります。

まとめ

液状化リスクのある土地を売却する場合の注意点と売却方法を解説しました。
過去に液状化を起こした土地は告知義務があるため注意しましょう。
売却価格を下げずに売却したい場合は、売却前に地盤改良工事をおこなうことをおすすめします。
私たち西武ハウジングは、所沢市の新築戸建てなどの物件を中心に取り扱っております。
お客様のご希望にピッタリの不動産情報をご納得していただくまでお探し致しますので、お気軽にお問い合わせください。
弊社へのお問い合わせはこちらをクリック↓